Toda operación de carácter económico lleva aparejados riesgos. Conocerlos, es la mejor forma de prevenirlos y, por eso, también en el ámbito inmobiliario es necesario hacer una evaluación de los riesgos que puede suponer una compraventa. Para ello existe la figura de la Due Diligence inmobiliaria.

Una evaluación que se lleva a cabo antes de la adquisición de suelos o edificaciones, con el objetivo de chequear diferentes aspectos de los que se pueden derivar riesgos para el comprador.

Qué es la Due Diligence en materia inmobiliaria

En el término due diligence el significado hace referencia al concepto de “debida diligencia”, que es muy común en el ámbito legal.

Aplicado al campo inmobiliario, aplicar la debida diligencia implica examinar los riesgos que pueden derivarse de la compra de un terreno o de un edificio. Por lo tanto, una Due Diligence inmobiliaria es una auditoría de compra.

Un proceso que busca reforzar la seguridad jurídica del comprador, pero que también sirve como medida para reducir el riesgo de que se entablen litigios entre las partes por desacuerdos en el negocio formalizado.

Siempre que se va a adquirir una propiedad es interesante hacer un análisis del estado legal, técnico, urbanístico y fiscal de la misma. Pero el calado del examen será diferente en función del tipo de inmueble a adquirir y del destino del mismo.

Así, una empresa que compra un edificio para rehabilitarlo y convertirlo en un hotel, prestará más atención a los posibles riesgos que un particular que compra un piso para vivir en él. Por eso, no hay un contenido concreto que debe recogerse en este tipo de actuaciones.

Auditorías que se pueden llevar a cabo en una Due Diligence inmobiliaria

Lo más común es que el análisis se lleve a cabo sobre tres aspectos básicos de los que pueden derivarse importantes riesgos para el adquirente si no actúa con la debida precaución.

Auditoría legal

Se centra en comprobar la titularidad del inmueble y si los datos que están inscritos en el Catastro Inmobiliario coinciden con la realidad física de la finca. 

Es decir, si la propiedad pertenece realmente a quien dice ser su titular, y si la finca en venta coincide en cuanto a superficie, linderos, ubicación y otras características físicas con lo que está registrado.

También se analiza si existen cargas y gravámenes sobre el inmueble. Esto es, si hay hipotecas, usufructos, anotaciones de embargo, etc.

Además, se evalúa si hay en vigor algún contrato de arrendamiento sobre el inmueble que no conste en el Registro de la Propiedad, se analizan los estatutos de la comunidad de propietarios, se pide información sobre si hay deudas con la comunidad, y se estudia si hay litigios pendientes vinculados con el derecho de propiedad sobre la finca.

Auditoría urbanística

La Due Diligence técnica o urbanística se centra en el análisis de toda la documentación que es relevante con respecto a las características físicas de la finca.

Esto incluye la ficha urbanística, el Libro del Edificio, las actas de las Inspecciones Técnicas de Edificios que se han pasado, boletines de legalización de las instalaciones, etc.

Se trata, en definitiva, de asegurarse de que la finca cumple con todos los requisitos legales necesarios para ser destinada a una finalidad concreta.

Si el objetivo del futuro propietario es dedicar el inmueble a una finalidad no residencial, deberá prestar especial atención a factores como la normativa sobre ruido, emisiones y dotaciones de aparcamiento exigidas por el ayuntamiento para poder ejercer una actividad concreta.

Otro aspecto del que es interesante estar al tanto, es si existe normativa municipal o autonómica que impida o limite hacer determinados cambios en el edificio, por estar este encuadrado dentro de una zona protegida arquitectónicamente.

Auditoría fiscal

El impacto fiscal que supone una operación inmobiliaria puede influir en la materialización o no de la misma. Por eso, el adquirente debe estar informado sobre el valor exacto del activo que quiere comprar y sobre los impuestos que va a tener que abonar.

También es importante que se informe sobre si el actual propietario tiene alguna deuda fiscal relacionada con el inmueble. Por ejemplo, que no haya abonado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Acceder a la información fiscal no siempre es fácil, porque son datos privados. Una buena forma de saber si hay deudas pendientes, es pedir al vendedor que presente un informe de estar al corriente de pago de sus obligaciones con la Agencia Tributaria. 

¿Cuándo y cómo se lleva a cabo la Due Diligence inmobiliaria?

Esta labor de análisis se lleva a cabo durante la fase de negociación, antes de proceder a la compra del inmueble. Porque solo así el comprador puede estar al tanto de la verdadera condición y estado físico, legal y fiscal del inmueble, y tomar su decisión de forma fundada.

La Due Diligence inmobiliaria no es obligatoria, no está recogida como tal en ninguna norma legal, pero sí muy recomendable, especialmente si se va a hacer una gran inversión. Para realizarla hay que abordarla desde un punto de vista multidisciplinar, involucrando a expertos en diferentes materias.

Su objetivo principal es aportar seguridad jurídica al comprador, reduciendo los riesgos a los que se puede ver expuesto. Además, si en el futuro surge algún conflicto entre el nuevo propietario y el anterior, demostrar que se ha tenido la debida diligencia y se ha hecho un análisis de los riesgos de la operación, puede jugar a favor de la posición del comprador si tiene que hacer frente a un litigio.

Tanto si vas a hacer una gran inversión en un terreno o un edificio, como si vas a comprar una vivienda para residir en ella, te puedes ahorrar muchos problemas si haces el esfuerzo previo de analizar la situación en que se encuentra el inmueble a diferentes niveles. De esta forma, si detectas cualquier desajuste, puedes intentar renegociar el precio a la baja o desistir directamente de la operación.

Si necesitas profesionales que te ayuden a realizar una Due Diligence inmobiliaria, nuestro equipo de abogados está a tu entera disposición.